Hauskauf in Deutschland 2026: Der vollständige Leitfaden

📅 Aktualisiert: Juli 2026

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Dr. Anna Bergmann

Steuerexpertin & Chefredakteurin · DeutscheRechner.de · 📅 Aktualisiert: Juli 2026

Ein Haus zu kaufen ist die größte finanzielle Entscheidung im Leben der meisten Menschen. In Deutschland kommen zum Kaufpreis erhebliche Nebenkosten hinzu, und der Prozess hat einige rechtliche Besonderheiten die man kennen sollte. Dieser Leitfaden führt Sie Schritt für Schritt durch den gesamten Prozess.

Schritt 1: Finanzierung klären — bevor Sie suchen

Der häufigste Fehler: Erst suchen, dann finanzieren. Besser: Erst die Finanzierung klären, dann suchen. Denn ohne Finanzierungsbestätigung nehmen die meisten Makler Sie nicht ernst.

Wie viel können Sie sich leisten?

Eigenkapital: Mind. 20% des Kaufpreises + Nebenkosten (besser 30-40%)
Monatliche Rate: Sollte max. 30-35% des Nettoeinkommens betragen
Faustregel: Kaufpreis max. das 25-fache der Jahresnettomiete der Immobilie

Beispiel: Familie mit 5.000 EUR Netto/Monat. Max. Rate: 1.500-1.750 EUR. Bei 3% Zinsen und 2% Tilgung (5%/Jahr) können sie ca. 350.000-420.000 EUR finanzieren. Plus Eigenkapital von 80.000 EUR = Kaufpreis bis 430.000-500.000 EUR.

Schritt 2: Die Kaufnebenkosten

Kaufnebenkosten in Deutschland sind erheblich und müssen in der Regel aus Eigenkapital gezahlt werden:

Kostenart	Höhe	Fälligkeit
Grunderwerbsteuer	3,5–6,5% (je Bundesland)	Nach Beurkundung (4 Wochen)
Notarkosten	ca. 1,0–1,5%	Nach Beurkundung
Grundbucheintragung	ca. 0,3–0,5%	Nach Eintragung
Maklerprovision	3,57% (je Seite)	Bei Vertragsabschluss
Gesamte Nebenkosten	ca. 9–15%

Grunderwerbsteuer nach Bundesland

Bundesland	Satz
Bayern, Sachsen	3,5% (günstigste)
Hamburg	5,5%
Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz	5,0%
Berlin, Hessen	6,0%
Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen	6,5% (teuerste)

Schritt 3: Die Immobiliensuche

Wo und wie suchen?

Portale: Immobilienscout24, Immowelt, Kleinanzeigen — die meisten Angebote
Makler: Oft Zugang zu nicht öffentlich inserierte Objekte ("Off-market")
Direkte Ansprache: In Wunschgegend Briefe an Eigentümer schreiben
Netzwerk: Familie, Freunde, Arbeitskollegen fragen

Schritt 4: Besichtigung und Prüfung

Bei der Besichtigung auf folgende Punkte achten:

Feuchtigkeitsschäden: Keller, Außenwände, Dachboden
Dachzustand: Alter, letzte Sanierung, Dämmung
Heizungsanlage: Alter, Energieträger, Effizienzklasse
Elektrik und Sanitär: Alter der Leitungen
Energieausweis: Pflichtdokument, muss vorgelegt werden
Grundbuchauszug: Lasten, Rechte, Hypotheken prüfen

Schritt 5: Kaufpreisverhandlung

Der Angebotspreis ist selten der finale Preis. Verhandlungsgrundlagen:

Vergleichspreise in der Region (Bodenrichtwert, Gutachterausschüsse)
Sanierungsbedarf als Argument für Preisnachlass
Energetischer Zustand (schlechte Energieklasse = Sanierungskosten)
Vermarktungsdauer (lang = mehr Verhandlungsspielraum)

Schritt 6: Notartermin und Beurkundung

In Deutschland muss jeder Immobilienkauf notariell beurkundet werden (§311b BGB). Ablauf:

Notar wird vom Käufer ausgewählt (und zahlt die Kosten)
Kaufvertragsentwurf erhält man mind. 14 Tage vorher
Beide Parteien erscheinen beim Notar, Vertrag wird vorgelesen
Unterschrift und Beurkundung
Notar veranlasst Auflassungsvormerkung und Grundbucheintragung

Schritt 7: Kaufpreiszahlung

Der Kaufpreis wird erst nach der Auflassungsvormerkung gezahlt — nie vorher! Die Auflassungsvormerkung schützt den Käufer: Nach ihrer Eintragung kann der Verkäufer die Immobilie nicht mehr an jemand anderen verkaufen.

💡 Wichtig: Zahlen Sie nie Anzahlungen ohne notarielle Absicherung! Seriöse Verkäufer und Makler verlangen das nicht. Vorkasse ohne Notar ist ein häufiges Betrugsschema.

Häufige Fehler beim Hauskauf

Finanzierung nicht vor der Suche geklärt
Kaufnebenkosten unterschätzt
Keine unabhängige Begutachtung durch Sachverständigen
Energieausweis nicht angefordert
Grundbuchauszug nicht geprüft (z.B. Wegerechte, Grundschulden)
Zu schnell entschieden unter Makler-Druck

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Häufige Fragen (FAQ)

Wie viel Eigenkapital brauche ich für einen Hauskauf?

Mindestens die Kaufnebenkosten (9-15% des Kaufpreises) sollten aus Eigenkapital stammen. Empfohlen: 20-30% Eigenkapital. Mehr Eigenkapital bedeutet niedrigere Zinsen und kleinere monatliche Raten. Mit unter 20% Eigenkapital zahlen Sie deutlich höhere Zinsen.

Was kostet ein Notar beim Hauskauf?

Notarkosten richten sich nach dem Kaufpreis und sind gesetzlich geregelt (GNotKG). Bei 300.000 EUR Kaufpreis: ca. 2.000-2.500 EUR für Beurkundung. Dazu Grundbucheintragung ca. 500-800 EUR. Zusammen ca. 1-1,5% des Kaufpreises.

Wie lange dauert ein Hauskauf in Deutschland?

Von der Unterzeichnung beim Notar bis zum Eigentumsübergang (Schlüsselübergabe) dauert es typischerweise 6-10 Wochen. In dieser Zeit wird die Grunderwerbsteuer gezahlt, die Auflassungsvormerkung eingetragen und schließlich die Eigentumsumschreibung vorgenommen.

Muss ich beim Hauskauf einen Makler nehmen?

Nein. Sie können auch ohne Makler kaufen — direkt vom Eigentümer oder über Portale. Mit Makler kostet das 3,57% des Kaufpreises (seit 2020 hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt). Makler haben aber oft Zugang zu nicht öffentlich inserierten Objekten.

📚 Quellen: §311b BGB, GrEStG, GNotKG, Grundbuchordnung · Alle Angaben ohne Gewähr · Stand Juli 2026