Betriebskosten-Rechner 2026
Alle Nebenkosten planen
Die Betriebskosten einer Mietwohnung umfassen alle laufenden Kosten des Gebäudes die auf Mieter umgelegt werden dürfen. Im Bundesdurchschnitt 2026 betragen die Betriebskosten ca. 2,17 € pro m² monatlich — bei einer 80 m² Wohnung sind das ca. 174 €/Monat. Dazu kommen Heizkosten von durchschnittlich 1,20 €/m²/Monat.
Umlagefähige Betriebskosten nach BetrKV §2: Grundsteuer, Wasser/Abwasser, Heizung/Warmwasser, Aufzug, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Hausreinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Versicherungen, Hauswart. Nicht umlagefähig: Verwaltungskosten, Reparaturen, Instandhaltung.
| Grundsteuer | — |
| Wasser + Abwasser | — |
| Müll + Straßenreinigung | — |
| Hausreinigung + Garten | — |
| Versicherungen | — |
| Sonstige | — |
| Gesamt / Monat | — |
| Gesamt / m² | — |
📊 Rechenbeispiel: 75 m² Wohnung · typische Betriebskosten
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Häufige Fragen
Welche Kosten sind nicht umlagefähig?
Nicht umlegbar: Verwaltungskosten (Hausverwaltung), Reparaturen und Instandhaltung, Leerstandskosten, Kontoführungsgebühren, Rechtsanwaltskosten, Modernisierungsmaßnahmen. Häufiger Fehler in Nebenkostenabrechnungen: Verwaltungskosten werden fälschlicherweise auf Mieter umgelegt.
Was ist der Unterschied zwischen Kalt- und Warmmiete?
Kaltmiete: Reine Nettomiete ohne Nebenkosten. Warmmiete: Kaltmiete + alle Betriebskosten + Heizkosten. Bei der Wohnungssuche: Immer Warmmiete für echten Kostenvergleich nutzen. Betriebskosten machen oft 20–30% der Gesamtmiete aus.
Wie oft muss die Betriebskostenabrechnung kommen?
Einmal jährlich, spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums. Zu späte Abrechnung: Nachzahlungsanspruch des Vermieters verfällt. Guthaben bleibt dem Mieter trotzdem erhalten. Mieter hat 12 Monate Zeit um Widerspruch einzulegen.
Kann ich die Betriebskosten-Vorauszahlung anpassen lassen?
Ja — nach der jährlichen Abrechnung kann jede Partei eine Anpassung der Vorauszahlung verlangen (§560 BGB). Bei dauerhaft zu niedrigen Vorauszahlungen und hoher Nachzahlung: Vermieter kann und sollte erhöhen. Empfehlung: Vorauszahlung = tatsächliche Kosten × 1,1 als Reserve.