Nebenkostenabrechnung-Rechner 2026
Nachzahlung prüfen
Foto: Jakub Żerdzicki auf Unsplash
Die jährliche Nebenkostenabrechnung listet die tatsächlich angefallenen umlagefähigen Betriebskosten (Heizung, Wasser, Müllabfuhr, Hausmeister etc.) auf und vergleicht sie mit den bereits geleisteten monatlichen Vorauszahlungen — die Umlage erfolgt meist anteilig nach Wohnfläche.
Vermieter müssen die Abrechnung spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zustellen — bei verspäteter Zustellung können Nachforderungen unwirksam werden, während Mieter selbst ein Recht auf Belegeinsicht haben.
Heizkosten müssen zu 50–70% nach Verbrauch abgerechnet werden.
| Vorauszahlungen (Jahr) | — |
| Tatsächliche Kosten (Jahr) | — |
| Differenz | — |
| Wohnfläche | — |
| Betriebskosten / m² / Monat | — |
| Bundesschnitt | 2,17 €/m²/Mon. |
| Heizkosten / Jahr | — |
| Neue empfohlene Vorauszahlung | — |
📊 Rechenbeispiel: 2.400 € Vorauszahlung · 2.750 € Kosten · 75 m²
Was umlagefähig ist
Umlagefähig sind laufende Betriebskosten wie Heizung, Warmwasser, Wasser/Abwasser, Müllabfuhr, Hausmeister, Gebäudeversicherung und Gartenpflege. Nicht umlagefähig sind Instandhaltungs-/Reparaturkosten sowie Verwaltungskosten des Vermieters — diese muss der Vermieter selbst tragen.
Rechenbeispiel
80 m² Wohnung in 800 m² Gesamtgebäude, Gesamtnebenkosten 24.000 €: Kostenanteil = (80 ÷ 800) × 24.000 € = 2.400 €/Jahr, entsprechend 200 €/Monat.
⚠️ Häufige Fehler
🔍 Sonderfälle
Heizkosten nach Verbrauch: Anders als die meisten anderen Betriebskosten werden Heizkosten meist zu einem erheblichen Teil nach tatsächlichem Verbrauch (nicht reiner Fläche) abgerechnet.
Widerspruchsfrist: Mieter haben nach Erhalt der Abrechnung 12 Monate Zeit, um Einwände geltend zu machen.
🏛️ Zuständige Behörden
§556 BGB, Betriebskostenverordnung
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Häufige Fragen
Was sind umlagefähige Betriebskosten?
Nach BetrKV §2: Grundsteuer, Wasser/Abwasser, Heizung/Warmwasser, Aufzug, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Hausreinigung, Gartenpflege, Hausbeleuchtung, Versicherungen (Gebäude, Haftpflicht), Hauswart (Arbeitszeit), Gemeinschaftsantenne/Kabel. NICHT umlagefähig: Verwaltungskosten, Reparaturen, Instandhaltung.
Bis wann muss die Abrechnung kommen?
Bis 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums. Bei Abrechnungsjahr 2025 (Januar–Dezember): Abrechnung muss bis 31.12.2026 zugegangen sein. Kommt sie danach: Vermieter verliert seinen Nachzahlungsanspruch. Das Guthaben des Mieters bleibt trotzdem bestehen.
Was tun bei Fehlern in der Abrechnung?
Innerhalb von 12 Monaten schriftlich widersprechen und Belegkopien anfordern. Häufige Fehler: Verwaltungskosten eingestellt, falsche Flächen, Reparaturen als Betriebskosten. Mieterverein oder Anwalt hinzuziehen. Nachzahlung unter Vorbehalt zahlen um Verzug zu vermeiden.
Wie werden Heizkosten korrekt abgerechnet?
Nach Heizkostenverordnung: 50–70% nach individuellem Verbrauch, 30–50% nach Fläche. Wer keinen Heizkostenzähler hat, darf die Abrechnung um 15% kürzen. Häufiger Fehler: Vermieter rechnet Heizkosten pauschal nach Fläche ab — das ist unzulässig. Rückforderung möglich!
Wie lange habe ich Zeit, gegen meine Nebenkostenabrechnung Widerspruch einzulegen?
Sie haben 12 Monate ab Zugang der Abrechnung Zeit, um Einwände geltend zu machen — nach Ablauf dieser Frist können auch berechtigte Beanstandungen in der Regel nicht mehr erfolgreich vorgebracht werden. Bei Unklarheiten empfiehlt sich eine zeitnahe Prüfung, ggf. mit Unterstützung eines Mietervereins.