Mieten vs. Kaufen Rechner 2026

Gesamtkosten vergleichen – was lohnt sich langfristig mehr?

🏠 Immobiliendaten

Kaufpreis

€

Monatliche Kaltmiete

€/Mon.

Eigenkapital

€

Empfehlung: mind. 20% des Kaufpreises.

Betrachtungszeitraum

Jahre

🏦 Finanzierungskonditionen

Sollzins p.a.

Anfängl. Tilgung p.a.

📈 Annahmen

Immobilienwert-Steigerung p.a.

Historisch Ø ca. 2–3% p.a. in Deutschland.

Mietpreissteigerung p.a.

Historisch Ø ca. 2–3% p.a.

Rendite auf Eigenkapital (alternativ)

Was das EK als ETF-Anlage erwirtschaften würde.

Nebenkosten Kauf (Notar, Steuer)

Ca. 9–13% des Kaufpreises (GrESt + Notar + Makler).

—

🏡 Kaufen

Kaufnebenkosten—

Zinszahlungen—

Instandhaltung—

Immobilienwert am Ende—

Restschuld—

Netto-Vermögen—

🏠 Mieten

Gesamtmiete—

EK-Rendite (alternativ)—

EK-Wachstum—

Gesparte Differenz—

Netto-Vermögen—

⏱️ Break-even-Punkt
—

Kaufpreis	—
Eigenkapital	—
Darlehensbetrag	—
Monatliche Rate	—
Immobilienwert nach — Jahren	—
Restschuld nach — Jahren	—
Gesamte Mietkosten	—

Hinweis: Diese Berechnung enthält vereinfachte Annahmen. Die tatsächliche Entscheidung hängt auch von persönlichen Faktoren ab: Flexibilität, Familienplanung, Jobunsicherheit, lokaler Immobilienmarkt. Kaufen ist nicht immer besser – besonders in Städten mit sehr hohen Kaufpreisen kann Mieten + Investieren rentabler sein.

Häufige Fragen: Mieten oder Kaufen?

Wann lohnt sich Kaufen mehr als Mieten?

Kaufen lohnt sich tendenziell wenn: Sie lange (10+ Jahre) am selben Ort bleiben, Sie genug Eigenkapital haben (mind. 20%), die Kaufpreise im Verhältnis zur Miete nicht extrem hoch sind (Preis-Miete-Verhältnis unter 25), und die Zinsen moderat sind. Bei sehr hohen Kaufpreisen (München, Frankfurt) kann Mieten + Investieren oft rentabler sein.

Was ist das Preis-Miete-Verhältnis?

Das Preis-Miete-Verhältnis (Price-to-Rent-Ratio) ist Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Unter 20 gilt als günstig zum Kaufen, 20–30 als neutral, über 30 als teuer. In München liegt das Verhältnis oft bei 40–50+, was bedeutet: Man zahlt 40–50 Jahresmieten für den Kauf. In vielen ländlichen Regionen liegt es bei 15–20.

Was sind die versteckten Kosten beim Kaufen?

Kaufnebenkosten (9–13%): Grunderwerbsteuer (3,5–6,5%), Notar (1–2%), Makler (0–3,57%), Grundbuch (0,5%). Laufende Kosten: Instandhaltungsrücklage (1% p.a. vom Wert), Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Hausgeld (bei ETW ca. 2–4 €/m²). Diese Kosten werden beim Vergleich oft vergessen.

Warum ist Eigenkapital so wichtig?

Mit mehr Eigenkapital sinkt der Kreditbetrag → niedrigere Rate, weniger Zinsen. Außerdem bieten Banken bei höherem Eigenkapital (20%+) deutlich bessere Zinssätze (bis zu 1–1,5% günstiger). Das Eigenkapital sollte mindestens die Kaufnebenkosten (9–13%) decken – besser 20–30% des Kaufpreises.

Ist die Immobilie eine gute Geldanlage?

Immobilien haben historisch in Deutschland ca. 2–4% p.a. Wertsteigerung erzielt – in guten Lagen mehr, in schrumpfenden Regionen weniger. Im Vergleich zu Aktien-ETFs (historisch 7–8% p.a.) ist die Rendite niedriger, dafür bietet Wohneigentum mietfreies Wohnen und Sicherheit. Die Immobilie ist keine reine Geldanlage, sondern auch ein Konsumgut.