Grundstück-Rechner 2026
Erschließung & Kaufnebenkosten
Foto: Jonathan Bowers auf Unsplash
Der Wert eines Grundstücks lässt sich näherungsweise über den amtlichen Bodenrichtwert schätzen — dieser wird von den Gutachterausschüssen der Kommunen regelmäßig ermittelt und gibt den durchschnittlichen Wert pro Quadratmeter für vergleichbare Lagen an.
Neben dem reinen Grundstückspreis müssen bei einem unerschlossenen Grundstück oft erhebliche Erschließungskosten (Anschluss an Wasser, Kanalisation, Strom, Straße) einkalkuliert werden, die den tatsächlichen Gesamtpreis erheblich erhöhen können.
| Kaufpreis | — |
| Grunderwerbsteuer | — |
| Notarkosten (1,5%) | — |
| Grundbuch (0,5%) | — |
| Erschließungskosten | — |
| Gesamtinvestition | — |
📊 Rechenbeispiel: 200.000 € Grundstück · NRW (6,5%) · vollerschlossen
Was den tatsächlichen Grundstückswert beeinflusst
Der Bodenrichtwert bietet nur eine grobe Orientierung — Faktoren wie genauer Zuschnitt, Erschließungsgrad, Lage innerhalb des Bodenrichtwert-Gebiets, sowie Altlasten oder Baugrundbeschaffenheit können den tatsächlichen Marktwert eines konkreten Grundstücks erheblich beeinflussen.
Rechenbeispiel
600 m² Grundstück, Bodenrichtwert 250 €/m²: Näherungswert = 600 × 250 € = 150.000 €, vor Berücksichtigung individueller Zu-/Abschläge und Erschließungskosten.
⚠️ Häufige Fehler
🔍 Sonderfälle
Erschließungskosten: Bei unerschlossenen Grundstücken können diese mehrere zehntausend Euro zusätzlich zum reinen Grundstückspreis ausmachen.
Altlasten: Bei ehemals gewerblich genutzten Flächen sollte eine Prüfung auf mögliche Bodenkontaminationen erfolgen, die den Wert erheblich mindern können.
🏛️ Zuständige Behörden
Bodenrichtwertsystem, BORIS
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Häufige Fragen
Was kostet ein Grundstück kaufen (Gesamtkosten)?
Kaufpreis + Grunderwerbsteuer (3,5–6,5%) + Notar (ca. 1,5%) + Grundbuch (ca. 0,5%) = ca. 5,5–8,5% Nebenkosten. Bei 200.000 € Grundstück in NRW: ca. 17.000 € Nebenkosten = 217.000 € Gesamtkosten. Erschließung: ggf. weitere 5.000–15.000 €.
Was sind Erschließungskosten?
Kosten für Anschluss an öffentliche Versorgung (Straße, Kanal, Strom, Wasser, Gas). Werden von der Gemeinde per Bescheid erhoben. Erschlossenes Grundstück: Bereits bezahlt (im Preis enthalten). Rohbauland: Noch nicht erschlossen, Kosten kommen extra.
Wie erkenne ich ob ein Grundstück bebaubar ist?
Bebauungsplan (B-Plan) beim Stadtplanungsamt einholen. Innenbereich (§34 BauGB): Bebauung nach umgebender Bebauung. Außenbereich (§35 BauGB): Nur privilegierte Vorhaben. Bodenrichtwert: Gibt Wertorientierung. Im Zweifel: Bauvoranfrage beim Bauamt.
Kann ich Grunderwerbsteuer sparen?
Nur beim Kauf durch Verwandte 1. Grades (Eltern, Kinder) → steuerfrei. Inventar und Außenanlagen: Im Kaufvertrag separat ausweisen (kein GrESt). Share Deal (bei größeren Projekten): Komplexe Gestaltung. Grunderwerbsteuer ist sonst unvermeidbar.
Wo finde ich den aktuellen Bodenrichtwert für ein bestimmtes Grundstück?
Die aktuellen Bodenrichtwerte können über das Online-Portal BORIS (Bodenrichtwertinformationssystem) der jeweiligen Bundesländer eingesehen werden, teilweise kostenlos, teilweise gegen eine geringe Gebühr für detaillierte Auskünfte. Alternativ gibt auch der örtliche Gutachterausschuss der jeweiligen Gemeinde entsprechende Auskünfte.