Spekulationssteuer-Rechner 2026
Immobilien & Wertpapiere
Die Spekulationssteuer (§23 EStG) besteuert private Veräußerungsgewinne wenn Wirtschaftsgüter innerhalb der Spekulationsfrist verkauft werden. Bei Immobilien: 10 Jahre Spekulationsfrist (Ausnahme: Eigennutzung in den letzten 2 Jahren). Bei anderen Wirtschaftsgütern (Gold, Krypto, Devisen): 1 Jahr Spekulationsfrist.
Der steuerpflichtige Gewinn wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert — nicht mit der Abgeltungssteuer (25%). Das kann je nach Einkommenshöhe günstiger oder ungünstiger sein. Bei einem hohen Grenzsteuersatz von 42% ist die Spekulationssteuer deutlich teurer als die Abgeltungssteuer auf Aktiengewinne.
Kryptowährungen: Ab 2025 gilt die Regelung deutlich liberaler — Krypto-Gewinne nach mehr als 1 Jahr sind steuerfrei (wie bisher). NEU: Staking-Erträge sind nach 10 Jahren steuerfrei (statt bisher 10 Jahre automatisch). Werbungskosten (Anschaffungsnebenkosten, Maklergebühren bei Immobilien) können abgezogen werden.
Makler, Notar, Renovierungen, Instandhaltung
| Verkaufspreis | — |
| Anschaffungskosten | — |
| Werbungskosten | — |
| Veräußerungsgewinn | — |
| Steuerpflichtig? | — |
| Steuersatz | — |
| Spekulationssteuer | — |
| Netto-Erlös nach Steuer | — |
📊 Rechenbeispiel: Immobilie: Kauf 280k + 15k WK · Verkauf 450k · 8 Jahre · 35%
Tipp: 2 weitere Jahre warten → 10 Jahre Frist abgelaufen → 54.250 € Steuer sparen!
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Häufige Fragen
Wann muss ich Spekulationssteuer auf Immobilien zahlen?
Wenn: Immobilie wird innerhalb von 10 Jahren nach Kauf verkauft UND die Immobilie wurde nicht selbst genutzt (oder weniger als 2 Jahre). Steuerfrei: Nach 10 Jahren oder bei Eigennutzung in den letzten 3 Jahren (Verkaufsjahr + 2 Vorjahre). Die Frist beginnt mit dem notariellen Kaufvertrag.
Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
Der Veräußerungsgewinn wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert (14–45%) — nicht mit der günstigeren Abgeltungssteuer. Bei 35% Grenzsteuersatz: 155.000 € Gewinn × 35% = 54.250 € Steuer. Freigrenze: 600 €/Jahr (alle privaten Veräußerungsgeschäfte zusammen unter 600 € → keine Steuer).
Sind Krypto-Gewinne spekulationssteuerpflichtig?
Kryptowährungen (Bitcoin, Ethereum etc.) gelten als sonstige Wirtschaftsgüter: 1 Jahr Spekulationsfrist. Verkauf nach mehr als 1 Jahr: Steuerfrei! Verkauf innerhalb 1 Jahr: Persönlicher Steuersatz. Staking/DeFi-Erträge: Komplex, steuerliche Behandlung im Wandel — Steuerberater empfohlen.
Welche Kosten kann ich abziehen?
Anschaffungsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler beim Kauf). Renovierungs- und Modernisierungskosten die den Wert erhöht haben (nicht normale Erhaltungskosten). Verkaufskosten (Makler, Notar beim Verkauf). Abschreibungen (AfA) die während der Vermietung abgezogen wurden, müssen dem Gewinn hinzugerechnet werden!